Zvyšující se požadavky na developery snižují jejich marže
V Česku se začíná kultivovat trh s nemovitostmi. Těmito slovy charakterizují realitní odborníci hlavní trend letošního roku. „Rostou požadavky zákazníků, nadstandard se stává standardem. Developeři musejí o svých záměrech více přemýšlet. S tím spojené vyšší náklady na projekty logicky představují pro developery nižší marže,“ dodávají experti. Developerské firmy přestávají být nejdůležitější, do popředí se dostává klient.
Stěhování to ještě zamíchá.
Trh s kancelářskými prostory je až na výjimky stále soustředěn do Prahy. „V letošním roce bylo dokončeno 120 až 130 tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch. Praha tak nyní disponuje přes 1,5 milionu metrů čtverečních administrativních prostor,“ říká Jaromír Smetana, ředitel společnosti DTZ Zadelhof Tie Leung. Většina nově dokončených prostor byla vybudována v novostavbách, přibližně 40 procent připadá na rekonstrukce. Neobsazenost kancelářských ploch poskočila meziročně přibližně o jedno až 1,5 procenta a dosáhla třinácti procent u nových staveb a patnácti procent u starších a rekonstruovaných kanceláří. Je ale možné předpokládat, že některé firmy se koncem roku zaměří na finanční uzávěrku a přestěhování do nového sídla odloží až na začátek příštího roku.
Pryč z centra.
I letos jsme byli svědky pokračující tendence stěhování jednotlivých subjektů do novostaveb v lokalitách mimo centrum. Populární zůstávají zejména Praha 4, Praha 5 a Praha 8. Ke konci třetího čtvrtletí činil objem nájemních transakcí přibližně 88 tisíc metrů čtverečních, celkový objem smluv uzavřených během letošního roku by se měl pohybovat přibližně kolem 130 tisíc metrů čtverečních, přibližně o třetinu méně než v roce 2003. Poklesla též průměrná velikost pronajímaných ploch. V roce 2003 si společnosti v průměru pronajímaly 1172 metrů čtverečních, v první polovině letošního roku se velikost najímané plochy snížila na 519 metrů čtverečních. Nominální nájemné za kanceláře se drží na stabilní úrovni. V centru Prahy zaplatí nájemce za metr čtvereční měsíčně sedmnáct až devatenáct eur, na okraji třináct až čtrnáct eur. Developeři jsou kvůli zvyšující se nabídce projektů ochotní poskytovat nájemcům různé úlevy a pobídky, jako například stavební úpravy, které zaplatí ze své kapsy. „Pro nájemce takovéto úlevy mohou představovat úsporu kolem deseti procent z ceny nájmu,“ tvrdí Smetana. Konkrétní výše nájemného ale vždy záleží na velikosti plochy, o kterou má klient zájem, a na délce nájemní smlouvy.
Vyšší bytový standard podmínkou.
Podobné změny můžeme sledovat i v obchodu s rezidenčními prostorami. „Klienti mají na developery více požadavků. Nemohou již počítat s tím, že prodají vše ještě před samotným započetím stavby. Musejí nabízet vyšší standard bytů a lepší služby spojené s jejich užíváním. Roste též význam architektonického zpracování projektu,“ tvrdí Jiří Pácal, ze společnosti Central Europe Holding. Z údajů Českého statistického úřadu vyplývá, že za tři čtvrtletí letošního roku byla zahájena výstavba 29 089 bytů, což je o 6,9 procenta více než ve stejném období roku 2003. Dokončeno bylo bezmála 20 tisíc bytů, což představuje oproti roku 2003 nárůst o osmnáct procent. Celková hodnota nově budovaných bytů dosáhla 21 miliard korun. Průměrná pořizovací hodnota nového bytu činí 2,33 milionu korun, byt v rekonstruovaném objektu přijde na 1,31 milionu korun. Po několik let drží prvenství v bytové výstavbě Praha a Středočeský kraj. Na opačném konci pomyslného žebříčku se umístily kraje Karlovarský a Ústecký.
Deregulace by pomohla.
Stavitelé tvrdí, že ceny nových bytů se pohybují zhruba na úrovni loňského roku. Stále větší roli při stanovení konkrétní ceny ovšem hraje lokalita. Nový byt je v Praze možné koupit zhruba od 25 tisíc korun za metr čtvereční, průměrná cena se pohybuje kolem 35 tisíc korun za metr čtvereční. Ceny starších bytů v Praze klesly mimo jiné kvůli výstavbě nových obydlí. Zástupci realitních kanceláří se ale domnívají, že tato tendence se v poslední době zastavila. Panelový byt 3+1 se prodává v průměru za 1,6 milionu korun, přičemž před rokem za něj zájemce zaplatil asi o dvě stě tisíc korun víc. Realitní odborníci se shodují, že investice do nákupu bytů je i přes určité zpomalení trhu stále atraktivní. „Likvidita bytů je vysoká a výnosy z investice pětkrát vyšší než úroky v bance,“ domnívá se Jiří Pácal. Ekonomové předpokládají, že růst bytové výstavby bude pokračovat i v příštím roce. Zájem by měl vydržet až do roku 2007. Do té doby bude totiž možné pořídit si nové bydlení s nižší daní z přidané hodnoty. Trh s byty by pomohlo rozhýbat uvolnění regulovaných cen. Téměř dva roky chybí zákon o nájemném, který by upravoval výši nájmů i služeb v bytech s regulovanými činžemi. Ministerstvo pro místní rozvoj vyřešení růstu činží nepovažuje za svou prioritu a k deregulaci se zatím nechystá.
Obchody porostou.
Zákazníkům jsou v Česku k dispozici tři typy obchodních center. Jsou to nákupní střediska zaměřená na prodej oděvního zboží a vybavení pro rekreaci, obchodní parky a firemní prodejny. Klíčovými faktory, které ovlivňují výstavbu a výsledky obchodního sektoru, jsou velikost města, dobře rozvinutá a udržovaná silniční infrastruktura, umožňující dokonalou dostupnost většiny obchodních center v Praze i v ostatních částech republiky automobilem a efektivní dopravní systém. Na konci letošního roku by celkový objem ploch nákupních center v metropoli měl dosáhnout podle výzkumu společnosti Jones Lang LaSalle přibližně 554 tisíc metrů čtverečních. Poptávka mezinárodních společností po plochách v nejvíce prosperujících obchodních centrech je nadále silná. Nájmy za nejkvalitnější plochy ve standardní obchodní jednotce o velikosti sto metrů čtverečních neustále rostou a pohybují se v rozpětí 45 až 50 eur za metr čtvereční měsíčně. Vyšší poptávka zahraničních renomovaných značek též zvyšuje nájmy v centru, kde dosahují měsíčně od 90 až 150 eur za metr čtvereční. Ačkoli by se mohlo zdát, že pražský trh s obchodními prostorami je nasycen, opak je pravdou. V přepočtu metrů čtverečních nákupních center na obyvatele Praha pokulhává jak za metropolemi sousedních států, tak za řadou českých měst. V hlavním městě připadá na tisíc obyvatel 427 metrů čtverečních moderních prostor nákupního centra. V přepočtu metrů čtverečních obchodních ploch na tisíc obyvatel metropoli zřetelně předčí jiná velká města, například Ostrava s 513 metry čtverečními, Brno s 507 metry čtverečními či Plzeň s 498 metry čtverečními. Tento fakt v kombinaci s nízkou neobsazeností nákupních center, která dosahuje maximálně jednoho procenta, ukazuje na potenciál pro další projekty.
Nejméně v celé Evropě.
Zájem o volné prostory je i v segmentu průmyslových nemovitostí. „Trh moderních průmyslových ploch roste v České republice trvale od roku 2002, v příštím roce bude tento trend pokračovat. Dle našich očekávání by mělo přibýt dalších 110 tisíc metrů čtverečních moderních průmyslových ploch k pronájmu, pronajato by mělo být přes 130 tisíc metrů čtverečních,“ říká Ferdinand Hlobil z C&W/H&B.
V České republice je dnes celkem 850 tisíc metrů čtverečních kvalitních průmyslových ploch, z toho asi polovina je určena k pronájmu. Ze zprávy Central European Industrial Market Report, kterou vydala společnost Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B), vyplývá, že v roce 2004 bylo postaveno sto tisíc metrů čtverečních nových průmyslových ploch a pronajato bylo celkem 120 tisíc metrů čtverečních.
„U nových objektů šlo ve většině případů o výstavbu na základě předpronájmů, spekulativní výstavba je u nás nadále velmi omezená. Díky tomu je téměř 99 procent všech ploch určených k pronájmu obsazeno,“ říká Ferdinand Hlobil, vedoucí středoevropského týmu pronájmu průmyslových nemovitostí v C&W/H&B. „Nepronajatost moderních průmyslových ploch se zde dlouhodobě pohybuje na úrovni okolo 1,5 procenta, na nejnižší úrovni z celé Evropy. Zdravá míra neobsazenosti prostor se pohybuje okolo pěti procent,“ dodává Hlobil.
Moderní průmyslové plochy se dnes v Praze a okolí pronajímají běžně za 4,7 až šest eur za metr čtvereční za měsíc, v mimopražských regionech pronájmy dosahují hodnot čtyř až pěti eur měsíčně. Pozemky pro průmyslové využití lze v Praze pořídit za 50 až sto eur za metr čtvereční, v okolí Prahy se ceny pohybují v rozmezí 20 až 60 eur,v ostatních lokalitách pak mezi deseti až 35 eury.
