Zelenou v roce 2012 dostanou jen ty nejkvalitnější a nejlépe připravené projekty, říká o výhledu na další měsíce v segmentu korporátních nemovitostí Zdenka Klapalová, ředitelka české pobočky nadnárodní developerské společnosti Knight Frank. České firmy by se podle ní měly v tomto období chovat hlavně odpovědně.
Foto: Profimedia.cz
Rok 2011 byl podle Jones Lang LaSalle v oblasti korporátních realit v Evropě zhruba na polovině desetiletých průměrů, měřeno plochou dokončených kancelářských prostor. Zažívá tento segment tak výrazný útlum i v Česku?
Uplynulý rok nehodnotím tak špatně. Dosáhli jsme mnohem lepších výsledků v oblasti pronájmů kanceláří. A co se týká prodejů, tam evidujeme skoro čtyřnásobek objemu let 2009 a 2010. V řeči čísel byl v roce 2011 realizován objem investičních transakcí ve výši lehce přes dvě miliardy eur, zatímco v letech 2009 a 2010 se uskutečnily obchody v objemu pouze okolo půl miliardy eur. Z mého pohledu se v roce 2011 na trhu začalo postupně projevovat oživení zájmu o investice do komerčních realit.
V čem se nejvíc současná nálada na trhu liší od období před krizí?
V letech 2006 a 2007 byl trh velice živý a banky měly enormní zájem o poskytování úvěrů. Investoři do realit nepotřebovali v tak velké míře vlastní zdroje a developeři mohli stavět i v případě, že kanceláře neměli pronajaty ještě před zahájením stavby.
Může se tato situace letos vrátit?
Mám pocit, že rok 2012 by už nemusel být tak dobrý jako rok 2011, ale ráda bych se nechala překvapit. Realitní trh je hodně závislý na makroekonomické situaci a především dostupnosti dluhového financování. To je nezbytné pro velké developerské projekty i pro investiční realitní transakce. A nyní je těžké odhadnout, do jaké míry budou banky ochotné a schopné poskytnout dostatek prostředků pro investice.
Jak se na takový rok chystá firma, jako je Knight Frank?
My jsme ani v čase boomu nepodlehli příliš velkému optimismu a vždy jsme si hlídali, abychom zůstali finančně nezávislí. Nepracujeme s kontokorentním úvěrem, ale financujeme se jen z provozu. Dbáme i na to, abychom si udrželi klienty, kteří s námi pracují v časech dobrých i horších, a těm se snažíme nabídnout dlouhodobé a komplexní služby.
Řada firem, ale i stát obecně, připravuje pro rok 2012 i jakýsi nouzový, úsporný plán. Máte ho taky?
Snažíme se nabídnout služby, které naši klienti ocení i v době krize nebo v době, kdy více dbají na své výdaje. Právě tehdy je dobré optimalizovat náklady, lépe se starat o vlastní nemovitosti tak, aby jejich využití bylo efektivní. Sázíme tedy na služby nad rámec obvyklých procesů. Navíc se držíme zásady hlídat si náklady a sledovat jejich flexibilitu. Žádný výjimečný nouzový plán tedy nemáme, neboť pro nás není aktuální.
Dají se některé z těchto zásad zobecnit tak, aby byly platné i pro jiná odvětví ekonomiky?
Netroufla bych si radit jiným oborům, ale určitě je dobré držet se obecné zásady, že neplánuji vyšší výnosy v době, kdy očekávám menší aktivitu na trhu. Důležitá je pružnost v oblasti řízení nákladů a zdrojů. Musím vědět, jak rychle lze konkrétní nákladové položky v rozpočtu redukovat. Podstatné je také komunikovat s klienty a odběrateli. Zejména aby firma získala představu o tom, jaké mají aktuální potřeby, plánovanou strategii a jak hodlají na vývoj trhu reagovat.
Hodně se nyní také mluví o tom, že je důležité mít k dispozici dostatek hotovosti. Jak by firmy měly postupovat v tomto ohledu?
Nejhorší scénář nastává, pokud společnost nemá dostatek volných peněz. Tím se velmi rychle dostává do platební neschopnosti. Každopádně bych nerada poučovala ostatní. Někdo by klidně mohl říct, že náš přístup je příliš opatrný a že jsme se mohli jako společnost víc rozmáchnout. Neboť jak praví naši britští kolegové: „Kdo má odvahu, vyhrává.“
Jako cestu z krize doporučuje řada odborníků hledat nové trhy, nové příležitosti a inovovat. Souhlasíte s tím?
Vždy je třeba přemýšlet o tom, zda nelze někde něco dělat jinak, lépe. I v realitách takové možnosti jsou. Klíčem je právě komplexnost služeb. Nestačí jen něco někomu prodat, ale nabídnout mu i širší související servis. Klient si v době úspor nemůže dovolit velký tým odborníků a vnímá pozitivně, když část starostí vyřešíme za něj. V našem případě se osvědčilo provádět například audit realitních portfolií. Pro klienta zjistíme, zda není možné nějakou službu pořídit efektivněji, případně posoudíme jeho investiční záměr a poradíme mu. Když se trhu daří, daří se skoro všem, ale pokud je doba nejistá, je třeba víc přemýšlet, počítat, analyzovat.
Jak by měl přemýšlet stát, pokud pro rok 2012 nejprve očekával pozitivní vývoj ekonomiky, a nyní se zdá, že budeme rádi za nulový růst HDP?
Měl by se chovat odpovědně.
Chová se tak?
Z mé pozice je těžké to posoudit. V rámci naší firmy jsme například nikdy neříkali, že zdroje jsou, aniž bychom si byli jisti, že finance opravdu máme. To je asi podstatné i na makroekonomické úrovni. Já věřím, že rizika opačného přístupu a života na dluh si uvědomuje i náš kabinet.
Bylo by možné sestavit rozpočet firmy na číslech, o kterých dopředu budete vědět, že jsou nereálná?
My bychom si to nemohli dovolit.
Je v tomto kontextu rozumné půjčit Mezinárodnímu měnovému fondu na záchranu eurozóny desetinu devizových rezerv?
Myslela jsem si, že většina našich klientů bude proti této půjčce. Mám totiž dojem, že zodpovědní lidé chtějí čím dál méně žít na dluh. Ale jak jsem měla v posledních dnech možnost naslouchat, mám dojem, že forma nějaké naší pomoci směřované prostřednictvím Mezinárodního měnového fondu eurozóně by nebyla mezi podnikateli vnímána tak negativně. Já sama si netroufám říct, která varianta je správná. Vláda ani ČNB totiž nerozhodují mezi jednoznačně dobrým a špatným řešením.
Jste v Česku jednou z mála žen na postu partnerky mezinárodní firmy, navíc v oboru realit. Cítila jste na sebe někdy větší tlak, než pod jakým jsou vaši mužští kolegové?
Musím říct, že jsem měla vždy velmi tolerantní kolegy, takže jsem na odlišný přístup či omezení kvůli faktu, že jsem žena, nikdy nenarazila. Výhodou v Knight Frank je i to, že kromě mne je jednatelem české pobočky kolega Přemysl Chaloupka, takže mužský element je ve vedení zastoupen. Navíc tak nejsem jedinou tváří firmy, což vítám.
Skloubit práci a domácnost jste v pohodě zvládla i v době Vánoc?
Držím se zásady, že se řešení vždy najde. Navíc už mám větší děti, a tak příprava pro mě není tak náročná. Je víc času i na koníčky, mezi které patří například i pečení vánočního cukroví. Každý rok tak chystám 10 druhů ne proto, že bych musela, ale že mě to baví. Tím pádem ani Vánoce nejsou starost, ale zábava.
