Novela zákona o dani z přidané hodnoty změní ceny nemovitostí
O dani z přidané hodnoty u bytové výstavby byla už napsána řada článků, stále však přetrvávají některé mýty o velkém zdražení nemovitostí z důvodu jejího zvýšení. Poslanecká sněmovna projednala v rámci návrhu zákona o stabilizaci veřejných financí novelu zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. Pokud bude návrh v celém legislativním procesu odsouhlasen, znamenalo by to, že sníženou sazbu DPH bude možné uplatnit na stavby pro sociální bydlení. Obsahem tohoto článku je, čeho se návrh týká a co může veřejnost s účinností od 1. ledna 2008 očekávat.
Současná základní a snížená sazba.
Ke správnému určení toho, zda v současné době použijeme sníženou nebo základní sazbu DPH, je nutné striktně oddělovat stavby (§ 47 odstavec 5 zákona o DPH) a bytovou výstavbu (§ 48), tedy byty, rodinný dům a bytový dům. Dodání a převod bytové výstavby jsou ve snížené sazbě daně, u stavby jiné než pro bydlení jsou však zdaněny základní sazbou DPH. Stejným způsobem zjistíme, zda u stavebních a montážních prací spojených s výstavbou, rekonstrukcí a modernizací a opravami, případně zabudováním či zamontováním konstrukcí aplikujeme sníženou, nebo základní sazbu DPH. Převod staveb, bytů a nebytových prostor uskutečněných po uplynutí tří let od nabytí nebo kolaudace je osvobozen od DPH (§ 56). V současné době se aplikuje snížená pětiprocentní sazba daně z přidané hodnoty a základní sazba ve výši devatenácti procent DPH. Je však pravděpodobné, že se od roku 2008 zvýší snížená sazba, a to ze současných pěti na devět procent, přičemž základní, devatenáctiprocentní sazba DPH by měla zůstat stejná.
Sociální bydlení.
Dle přílohy III (není časově omezená) Směrnice Rady 2006/112/ES se může uplatnit snížená sazba DPH na dodání, výstavbu, renovaci a přestavbu bytů v rámci sociální politiky (totéž bylo upraveno v příloze H šesté směrnice). Pojem „sociální bydlení“ si každá členská země EU může v podstatě definovat dle vlastního uvážení. Definice sociálního bydlení je výhradně záležitostí národní vlády, rozhodnutí není třeba notifikovat a Evropská komise do ní nemůže obecně nijak zasahovat.
Nový § 48a.
Návrh zákona o stabilizaci veřejných financí obsahuje změny v oblasti DPH. Do zákona vkládá nový § 48a, dle kterého se stavbami pro sociální bydlení rozumí buď byty, rodinné domy a bytové domy tohoto účelu, nebo speciální stavby sociálního charakteru, jež jsou upraveny ve druhé příloze novely zákona o DPH (například domovy důchodců, dětské domovy, ústavy sociální péče, budovy sloužící k ubytování osob ohrožených sociálním vyloučením, speciální školní zařízení pro výkon ústavní nebo ochranné výchovy a podobně).
Definice bytu, bytového a rodinného domu.
Novela zákona o DPH přináší definici bytu, bytového a rodinného domu, které splňují kritéria staveb pro sociální bydlení. Součet podlahových ploch všech místností bytu pro sociální bydlení včetně místností, které tvoří jeho příslušenství, nesmí překročit 120 metrů čtverečních. Celková podlahová plocha rodinného domu pro sociální bydlení nesmí překročit 350 metrů čtverečných. Rodinným domem je stavba pro bydlení, v níž je k tomu určená více než polovina podlahové plochy místností a prostorů. Bytový dům pro sociální bydlení je ten, v němž jsou pouze byty k tomuto účelu. Pokud bude splněna definice stavby pro sociální bydlení, bude se při její výstavbě, opravě nebo převodu uplatňovat snížená sazba daně.
Podlahová plocha.
Podlahovou plochou bytu se rozumí jejich součet ve všech místnostech a prostorách včetně těch, jež tvoří příslušenství bytu (spíže, šatny). A to i v případě, že příslušenství je umístěno mimo byt (sklepy, komory). Do podlahové plochy bytu se započítává i ta jeho vybavení, sloužící jeho uživateli (vestavěné skříně, kuchyňské linky). Do celkové podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítává podíl na společných částech domu. Společnými částmi domu jsou ty, jež jsou určené pro společné užívání, zejména stavební konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, výměníky tepla, rozvody, prostory pro vzduchotechniku, výtahy, a to i když jsou umístěné mimo něj. Celkovou podlahovou plochou rodinného domu se rozumí jejich součet ve všech místnostech a prostorách určených k bydlení, i těch nebytových - haly, chodby, schodiště, sklepy, balkony, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, podloubí, průjezdy, vnitřní garáže, bazény a podobně. Prostory, které jsou příslušenstvím bytu nebo rodinného domu pro sociální bydlení, ale nejsou místnostmi, by se do podlahové plochy těchto obydlí nezapočítávaly (balkony, lodžie, terasy, podloubí, průjezdy).
Prodej sociálního bytu.
Kdyby bytový dům obsahoval minimálně jeden byt, který by nesplňoval definici toho pro sociální bydlení, znamenalo by to, že se v okamžiku, kdy bude jako celek dodáván (tedy buď vystaven, nebo následně převáděn), uplatní základní sazba. To však nebude bránit tomu, aby na něj byla uplatněna snížená sazba DPH v případech, kdy bude převáděn jednotlivý byt splňující kritéria pro sociální bydlení v bytovém domě, který je však sám nesplňuje. Jinak řečeno, při prodeji jednotlivých bytů pro sociální bydlení není rozhodující místo, kde jsou umístněny - zda v bytovém domě, který splňuje či nesplňuje definici pro sociální bydlení. Rozhodující je, aby samotný byt splňoval podmínky stanovené definicí bytu pro sociální bydlení.
Prodloužení výjimky.
Vedle staveb pro sociální bydlení budou existovat i další, které v obecné rovině budou splňovat definici pro bydlení. Nebude-li definice stavby pro sociální bydlení splněna, budou výstavba a převod takové stavby zdaněny základní sazbou DPH. Po vstupu České republiky do EU se na bytovou výstavbu aplikuje snížená sazba DPH, což umožnila výjimka v Přístupové smlouvě udělená ČR na přechodné období do 31. prosince 2007. Evropská komise předložila Evropské radě návrh na prodloužení výjimek aplikovat sníženou sazbu DPH. Jeho součástí je i prodloužení lhůty, po kterou by mohla Česká republika aplikovat sníženou sazbu DPH na veškerou bytovou výstavbu, a to do konce roku 2010.
Návrh Evropské komise.
Tento návrh nebyl dosud projednán a schválen. Poprvé bude projednáván na pracovní úrovni 6. září 2007. Předjímat výsledek jednání je velmi obtížné, protože bude třeba jednomyslného souhlasu všech členských států EU, aby návrh mohl být přijat. Nebude-li schválen, tedy prodlouženo přechodné období, pak by Česká republika nemohla aplikovat sníženou sazbu DPH na veškeré stavby pro bydlení, ale pouze na ty podle sociální politiky státu. A to za předpokladu, že bude schválena změna zákona o DPH s účinností od 1. ledna 2008.
Novelizace předpisu je nutná.
Je nutné zdůraznit, že jakákoli změna v uplatňování zákona o DPH může být provedena pouze na základě novelizace tohoto předpisu. Současné znění § 48 zákona o DPH, který upravuje sazbu daně u bytové výstavby, není nijak časově omezeno. Dokud tedy nebude provedena novelizace (zákonná změna) tohoto ustanovení, bude platit současné znění zákona o DPH. Bude-li návrh novely zákona o DPH schválen, navrhovaná úprava bude v tomto předpisu zakotvena. Za předpokladu, že Evropská komise prodlouží výjimku aplikovat sníženou sazbu DPH na stavbu pro bydlení a zákon o DPH ji již nebude obsahovat, pak bude třeba, abychom mohli využít její výhody - tedy novelizovat znění zákona o DPH a uvést jeho ustanovení do souladu se současnou verzí předpisu.
Renovace a opravy.
Dle přílohy IV (časově omezená do roku 2010) Směrnice Rady 2006/112/ES se snížená sazba daně může uplatnit na renovace a opravy soukromých bytů a obytných domů - s výjimkou materiálů, které tvoří podstatnou část hodnoty poskytnuté služby (totéž upraveno v příloze K šesté směrnice). Jinak řečeno, snížená sazba DPH bude použita v případech stavebních a montážních prací (opravy, rekonstrukce a modernizace) u všech bytů. Tedy bez ohledu na to, zda splňují definici sociálního bydlení. To znamená v případech opravy, rekonstrukce či modernizace jakéhokoli bytu, bytového nebo rodinného domu - ať již spadají do kategorie sociálního či „nesociálního“ bydlení.
Česká republika požádala včas o udělení výjimky a Evropská rada ji schválila. Proto se i v rámci navrhované novelizace zákona o DPH počítá s tím, že sníženou sazbu daně z přidané hodnoty bude i nadále možné uplatňovat na veškeré opravy, rekonstrukce a modernizace a všech staveb pro bydlení, a to až do konce roku 2010, kdy má dosud platná výjimka platit.
Důsledky změny DPH.
Kdyby byly záloha nebo částečná či plná úhrada za dodání stavby, poskytnutí služby nebo za převod nemovitosti uhrazeny v roce 2007, podléhaly by při splnění podmínek pro aplikaci snížené sazby DPH v roce 2007 pětiprocentní daňově sazbě. Kdyby se zdanitelné plnění (finální dodání stavby, poskytnutí služby, převod nemovitosti) uskutečnilo v roce 2008, ve kterém již zřejmě bude platit jiná sazba daně, například devět nebo devatenáct procent (podle toho, zda půjde o sociální nebo „nesociální“ bydlení), bude touto vyšší sazbou zdaněn pouze doplatek ceny (rozdíl mezi celkovou sjednanou částkou a již zdaněnou zálohou nebo částečnou úhradou v roce 2007).
