Mount Capital novým hráčem na českém realitním trhu
Společnost Mount Capital, nový hráč na českém realitním trhu, si za pouhé dva roky vydobyla respektovanou pozici. Jedním z důvodů rychlé expanze je i akcionář firmy, jímž je skupina Rothschild, která rovněž prostřednictvím Rothschild Trust Guernsey investuje do Mount Capital European Real Estate LLP. To společnosti Mount Capital umožňuje provést i finančně velmi náročné transakce se značnou angažovaností kapitálu. Českou pobočku založil a vede Jiří Hermann, s nímž týdeník EURO diskutoval nad kávou zejména o pražském realitním trhu.
EURO: Na český realitní trh jste vstoupili až nedávno, relativně velmi pozdě ve srovnání s ostatními velkými hráči. Jaké nemovitostní portfolio jste nashromáždili? HERMANN: Na zdejší trh naše společnost vstoupila v době, kdy ho již považovala za dostatečně transparentní. I v relativně krátké době se podařilo sestavit solidní, široce založené portfolium sahající od patnácti tisíc metrů komerčních ploch v centru Prahy, přes investice do dvou developerských projektů na Praze 9 či pozemek o výměře přesahující 150 tisíc metrů čtverečních k výstavbě průmyslové zóny na dálnici D5 až po průmyslové stavby.
EURO: Na jaké realitní investice se zaměřujete? HERMANN: Máme zájem o získání strategických rozvojových lokalit, které chceme ve spolupráci s orgány samosprávy a státu kvalitním způsobem rozvíjet. Již jsme provedli s našimi partnery zásadní investici v této oblasti v Praze 9 v areálu Pragovky a další zajímavé území máme aktuálně v jednání. Rovněž jsme se zúčastnili tendru na nákladové nádraží Žižkov. Při výběru investic jsme velmi otevření a jsme schopni zpracovat investici v takřka jakékoliv oblasti nemovitostního trhu, což je v porovnání s jinými společnostmi velkou výhodou. Horní výše investice záleží pouze na příležitostech, které máme k dispozici, z hlediska našich zdrojů nejsme výší investice nijak limitováni.
EURO: V uplynulých letech raketově rostly ceny nemovitostí v Praze. Očekáváte, že ceny pražských nemovitostí dále porostou? Nehrozí české ekonomice hypoteční krach a pád cen realit? HERMANN: Praha má dle našeho názoru nesmírný potenciál, a to i pro další cenový růst. Vzestup cen byl v minulých letech opodstatněný a nepředpokládáme existenci zásadní ekonomické bubliny v segmentu realit. Do budoucna se toto tempo růstu nemůže opakovat, například i z důvodu poklesu výnosu k hranici srovnatelné s výnosy na západ od našich hranic.
EURO: Jaký očekáváte v příštích dvou letech vývoj na trhu bytů v hlavním městě? V Praze je nyní v běhu mnoho developerských bytových projektů. Kterým věříte, že budou úspěšné, a kterým naopak nevěříte? HERMANN: V Praze přetrvává velmi silná poptávka po bydlení. Věřím zejména kvalitním projektům. Stále tu schází dostatečná nabídka v oblasti velmi luxusního bydlení.
EURO: Není disproporce mezi cenou pražských realit a výší tržních nájmů? Například cena sedmdesátimetrového bytu na Vinohradech dosahuje běžně 4,2 milionu, a přitom roční pronájem takového bytu jen cca 180 tisíc, cena bytu je tedy ve výši 23násobku ročního nájmu. HERMANN: V rezidenčním segmentu se výnosy z nájemného nedají srovnat s výnosy z investic do komerční sféry. A vámi uváděná hodnota zhruba čtyř procent nájmu je skutečně běžná. Je to způsobeno solidní dostupností hypoték. Občané tedy logicky investují do vlastního bydlení, neboť mají velmi podobný měsíční náklad na bydlení, který by jinak vynaložili pouze za pronájem. Zde je ovšem nebezpečí krátkých fixací hypoték, což v budoucnosti při razantním zvýšení úrokových sazeb může přinést problémy se splácením.
EURO: Co si myslíte o realitních fondech, jež nedávno vstoupily i do České republiky? Investoval byste do nich své soukromé prostředky? HERMANN: Zavedení realitních fondů je důležitý krok, který bude přínosem pro všechny zainteresované subjekty. Vstup fondů ovšem zvýší již tak vysoký přetlak peněz na našem nemovitostním trhu. Ohledně investice fondů záleží pouze na kvalitě jejich správce. Když bude mít dostatečnou zkušenost a přísun kvalitních projektů, lze tuto investici doporučit. Své osobní prostředky investuji prostřednictvím naší mateřské společnosti.
EURO: Čím dnes žije realitní trh v ČR? Co jsou nejžhavější témata, o nichž s kolegy diskutujete? HERMANN: V současné době je bezesporu nejdůležitějším tématem vývoj nemovitostního trhu v USA a jeho následný dopad na situaci na evropském a českém trhu. Prvním, a to i v Čechách patrným důsledkem amerického hypotečního krachu, je zvýšená opatrnost investorů, respektive úprava marží, které požadují. Rovněž banky dle mého názoru zůstanou nadále poměrně konzervativní při sjednávání hypotečních úvěrů občanům. A další důležitou a nesmírně komplikovanou otázkou je mnohostranný dopad daňové reformy na obchod s nemovitostmi.
