Přehlasováním Senátu ukončil Parlament ČR letos 5. září přijímání dlouho očekávané novely zákona číslo 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Završil tak další fázi liberalizace této právní úpravy. Téměř by se dalo říci, že jde o nejdůležitější ze všech šesti dříve přijatých novel tohoto zákona. Na druhé straně je ovšem otázkou, zda nejde vlastně o dítě již přenošené. Liberalizace v novele obsažená je jistě přínosem, ale byla dávno netrpělivě očekávána a měla nastat již před mnoha lety. Dnes, kdy je po několik let zejména v Praze zaznamenáván nebývalý rozmach trhu s nebytovými prostory, se již obě strany nájemního vztahu - pronajímatel i nájemce - v podstatě adaptovali na existující úpravu, nalezli modus vivendi, a co je důležité, na tomto trhu se vyvinula smluvní úprava nájemních vztahů, do značné míry unifikovaná, prosazená pronajímateli velkých projektů nebytových prostor. Tato úprava reflektovala daný právní stav a řešila problémy, s nimiž se strany setkávaly. Zdá se tak, že nynější novela bude mít větší význam pro střední a menší pronajímatele, kde ekonomická váha obou stran je vyváženější.
Více smluvní volnosti.
Téměř po patnácti letech neospravedlnitelně přísné právní úpravy vztahů mezi pronajímateli a nájemci nebytových prostor se novelizací dovoluje, aby strany vyjádřily v některých otázkách svoji vůli svobodněji a dohodly se na některých podmínkách nájmu více dle svých potřeb.
Původní zákon byl přijat v roce 1990, na samém začátku nové ekonomické a politické situace. Jeho základem je právní zásada, že strany se nesmějí odchýlit od jeho ustanovení dohodou, pokud to zákon sám výslovně nedovoluje. Nedobrý princip pro soukromé právo. Přes podstatný růst realitního trhu a jeho změny zákon nesl a stále nese i po všech změnách pečeť regulatorní mentality, která se odstraňuje jenom velmi pomalu.
První důležitý ústup od restriktivní regulace byl učiněn v roce 1999 zrušením povinnosti získat souhlas místního úřadu před uzavřením nájemní smlouvy na nebytové prostory, které se mají užívat pro obchod a služby. Nezbytnost předchozího souhlasu způsobovala mnoho problémů oběma stranám nájemních smluv, bez ohledu na to, zda souhlas chyběl v důsledku neznalosti práva nebo nejasného znění ustanovení zákona týkajícího se aplikovatelnosti nebo špatné interpretace slov obchod a služby. Předchozí souhlas s nájmem byla podmínka pro platnost nájemní smlouvy, a její nedostatek nemohl být později žádným způsobem zhojen, i kdyby si to smluvní strany sebevíce přály. Jediným řešením takové situace byla nová smlouva, která současně musela obsahovat smluvní úpravu vztahu pro dobu, kdy právně nájemní vztah neexistoval. Nedostatek uvedeného souhlasu byl ale také často zneužíván, jestliže některá smluvní strana chtěla ukončit nájemní smlouvu jednostranně, aniž by k tomu měla podle smlouvy důvod.
Jiným a možná horším nedostatkem zákona byla přísná úprava možnosti stran ukončit nájem uzavřený na dobu určitou, neboť důsledky této úpravy působily po celou dobu trvání smlouvy.
Současná změna přináší několik důležitých změn v nájemních vztazích, které mohou být krátce charakterizovány jako více smluvní svobody. Ta se týká zejména dvou aspektů – ukončení nájmu uzavřeného na dobu určitou a nemožnosti nájemců ukončit nájem v případě změny vlastnictví k nebytovým prostorám. Základní změny jsou popsány dále.
Stačila tři slova.
Právo obecně rozlišuje mezi smlouvami uzavřenými na dobu určitou a na dobu neurčitou. Zatímco nájemní smlouva uzavřená na dobu neurčitou může být ukončena výpovědí se lhůtou, která může být sjednána, nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou ( například deset let) mohla být až do přijetí novely ukončena pouze z důvodů, které byly v zákoně stanoveny.
Důvody, které jsou jiné pro nájemce a jiné pro pronajímatele, byly velmi omezující a možnost, že nastanou, velmi výjimečná. Na jedné straně lze uvažovat, že taková úprava odpovídá vůli stran smlouvy, které se dohodly, že jejich nájemní vztah má trvat deset let. Pevně stanovená doba nájmu mezi deseti a dvaceti lety je vyžadována mnoha investory – pronajímateli ve velkých nebytových projektech, aby se zajistila návratnost investice. Může být rovněž výhodná pro nájemce, pokud jí zajišťuje dané nájemné, trvalý prostor pro obchod…
Nicméně obchodní život přináší často situace, kdy je předčasné ukončení nájmu nutné pro jednu stranu smlouvy a druhá strana takový důvod nechce akceptovat. To se netýká jen prodejen, které se mohou ukázat jako neúspěšné, ale také kancelářských prostor, kde například v důsledku fúze nebo jiné restrukturalizace, se ukáže potřeba nájem ukončit nebo jinak změnit. Kdyby bylo možné takové okolnosti upravit ve smlouvě, byla by pozice obou stran jasná od samotného počátku. To ale dovoleno nebylo, respektive taková úprava by byla neplatná.
Teprve tato novela zákona přijala pro účely ukončení nájmu uzavřeného na dobu určitou princip, který by měl ovládat v co nejširší míře soukromoprávní vztahy – tj. zákonná ustanovení se použijí, pokud strany nedohodnou něco jiného. Pouhá tři slova stačilo doplnit do textu zákona, aby se smluvní strany mohly dohodnout ve smlouvě na předčasném ukončení nájmu a pokud se nedohodnou, platí dále ustanovení zákona jako dosud .
Konec dvojího režimu.
Novela zákona přidala k dosavadnímu nevelkému počtu důvodů k předčasnému ukončení nájmu ze strany pronajímatele důvod další. Pokud strany nesjednají jinak a jedinými důvody k ukončení budou ty, které jsou upraveny v zákoně, může nadále pronajímatel ukončit nájemní vztah také v případě, když nájemce změnil v pronajaté provozovně předmět podnikání bez souhlasu pronajímatele. Jestliže však každá nájemní smlouva musí obsahovat povinně účel nájmu, který je často popisován jako činnost, kterou nájemce bude v daných prostorách provozovat, je otázkou, zda je začlenění nového důvodu skutečně potřebné. S ohledem na celkovou kazuističnost veškeré právní úpravy však vidím, že přínosem může být vnesení větší jistoty. Ustanovení chrání pronajímatele a bude tedy třeba věnovat péči správné formulaci nejen účelu smlouvy, ale také předmětu podnikání v najatých prostorách.
Zákon upravuje v podstatě nejdůležitější otázky smluvních vztahů týkající se nájmu nebytových prostor. Nicméně je to ale také tzv. lex specialis ve vztahu k úpravě nájmu, obsažené v občanském zákoníku, jehož ustanovení se použijí pokud zákon nějakou otázku neupravuje.
Jedním z takových ustanovení je § 680 odst. 3 občanského zákoníku, který stanoví, že v dojde-li ke změně vlastnictví k nemovitosti, může z toho důvodu vypovědět nájemní smlouvu jen nájemce, a to i smlouvu uzavřenou na dobu určitou. Nový vlastník nemovitosti takové právo ovšem nemá. Je celkem zřejmé, že toto ustanovení způsobilo řadu značných problémů zejména investorům, kteří chtěli prodat nebo koupit pronajatou nemovitost, ale také osobám, které chtěly provést restrukturalizaci podniku, jehož součástí byly nemovitosti.
Z právního pohledu toto ustanovení bylo výrazně diskriminační ve vztahu k novým vlastníkům nemovitostí, kteří jako noví pronajímatelé vstoupili plně do práv a povinností z existujících nájemních smluv bez možnosti je změnit. Tato situace měla také nepříznivý vliv na obchodování s nemovitostmi. Riziko, že koupě nemovitosti může vést ke ztrátě některých nájemců, kteří by mohli využít situace a odejít nebo se alespoň domáhat výhodnějšího nájemného či jiných podmínek, musela být zvažována a mohla i ovlivnit cenu dané nemovitosti. Ustanovení § 680 odst. 3 občanského zákoníku bylo rozhodně jedním důležitým důvodem ( vedle daně z převodu nemovitostí) proč se většina obchodních prostor neprodává jako nemovitosti, ale prostřednictvím prodeje společnosti, což ale také nese značná rizika.
Novela zákona tento dvojí režim konečně odstraňuje a stanoví, na rozdíl od občanského zákoníku, že dojde-li ke změně vlastnictví k nemovitosti, v níž se nachází pronajatý prostor, není ani nájemce ani pronajímatel z takového důvodu oprávněn ukončit nájemní vztah, pokud není ve smlouvě dohodnuto něco jiného.
Upřesnění pojmů.
Novela zákona také provedla určité upřesnění samotného pojmu „nebytové prostory“ a doplnila příkladný výčet případů, které prostory lze a nelze považovat za nebytové, tam kde mohly vzniknout pochybnosti.
V této souvislosti je velmi důležitá jiná otázka, spojená s výkladem tohoto doplněného ustanovení: Ve kterém okamžiku je možno uzavřít vlastní nájemní smlouvu na nebytový prostor, respektive zda a kdy je třeba napřed uzavřít smlouvu o budoucí nájemní smlouvě? Dle převažující praxe a výkladu se nájemní smlouva mohla uzavřít až poté, co daný nebytový prostor byl zkolaudován příslušným stavebním úřadem k danému nebytovému účelu. Až v takovém momentě byl prostor považován za plně způsobilý být předmětem nájemní smlouvy. Novela odkazem na ustanovení stavebního zákona jakoby chtěla podpořit názor, že vlastní nájemní smlouvu je možno uzavřít například již poté, co bylo vydáno stavební povolení. Nemyslím si však, že tímto odkazem byla tato situace řešena, je to trochu složitější právní problém.
O skutečnosti, že uvedený zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor již dlouhou dobu neznamená přínos pro nájemní vztahy (pokud ho kdy znamenal), se diskutovalo již při projednávání této jeho novely. Předpokládala se účinnost od 1. července 2005, ta se však opozdila, protože se v Senátu objevil návrh na úplné zrušení tohoto zákona. V takovém případě by se na úpravu těchto vztahů plně vztahoval občanský zákoník, který se nyní používá na otázky zákonem neupravené. Tento návrh však nebyl přijat.
Těžko hodnotit, zda by bylo lepší zákon zcela zrušit, či ne. Právní úprava by měla být pokud možno stabilní – a v našem případě si již všichni na zákon zvykli a naučili se s ním zacházet a třeba i ho trochu obcházet. Jak jsem uvedla, praxe obsáhlých a vše upravujících nájemních smluv se nemění. Koneckonců je nejen důkazem nedokonalého práva, ale i pomalu se vyvíjející přesvědčivé a stabilní judikatury. Změna by tedy měla přijít s novou kodifikací soukromého práva.
