Meziroční přecenění ukázalo pokles hodnoty realit o dalších pět až patnáct procent
Pravidelné meziroční přecenění v lednu 2009 ukázalo, že během předchozího roku poklesla hodnota nemovitostí v průměru o patnáct až dvacet procent. U méně kvalitních nemovitostí mohl být pokles i mnohem vyšší. Kvůli tomu mnoha majitelům nemovitostí, jež financovaly banky, začal hrozit takzvaný nucený prodej (distressed sales). Ohlédneme-li se za předchozími dvanácti měsíci, je třeba konstatovat, že předpokládaná vlna nucených prodejů nenastala. Zatím. Jaký bude vývoj v roce 2010, ukázalo-li aktuální meziroční přecenění průměrný pokles hodnoty komerčních nemovitostí o dalších pět až patnáct procent?
Pokles hodnoty
Rok 2009 obohatil subjekty na českém realitním trhu o zkušenost, se kterou se za posledních dvacet let trvalého růstu zatím nesetkaly. Musely se totiž začít vyrovnávat se zcela opačnou situací. S poklesem trhu, který se mimo jiné projevil nižším zájmem o koupi či pronájem nemovitostí a snížením jejich cen a hodnoty.
Meziroční ocenění v lednu 2009 ukázalo průměrný pokles hodnoty nemovitostí o patnáct až dvacet procent. V důsledku poklesu cen přestalo mnoho dlužníků plnit podmínky úvěrových smluv a dostalo se do takzvaného defaultu. Banky tento druh úvěrů sledují jako problémový a mohou je takzvaně akcelerovat – požadovat předčasné splacení dlužné částky. V návaznosti na to se v roce 2009 očekávala vlna nucených prodejů, ke kterým majitele nemovitostí donutí jejich věřitelé – banky nebo jiné subjekty. Na akvizice nuceně prodávaných nemovitostí se specializují takzvaní oportunističtí investoři (opportunistic investors) nebo fondy příležitostí (vulture funds). Je pro ně atraktivní nízká kupní cena, možnost dalšího zhodnocení a pozdější prodej nemovitosti za podstatně vyšší cenu.
Obava ze ztrát
Navzdory původnímu očekávání banky v České republice své dlužníky v roce 2009 „podržely“. Pokud se nějaký projekt ocitl v problémech a majitel nemovitosti nebyl aktuálně schopný plnit smluvní podmínky, banky upřednostnily jednání o alternativách před požadavkem nuceného prodeje v krátkém časovém horizontu. Vlna výprodejů nemovitostí za výhodné ceny se tedy neuskutečnila.
Banky se loni zalekly, že by v případě nuceného prodeje nemovitosti – pod tlakem, a tedy za méně výhodných podmínek – přišly i o část svých peněz, a proto byly i k největším hříšníkům vstřícnější než dříve. Hlavním motivem byla víra v krátko- až střednědobé oživení trhu, které umožní překonat obtíže bez paniky a stresu. Banky tím loni mnoho developerů a majitelů komerčních nemovitostí de facto zachránily.
Bedlivě však pokles realitního trhu sledovaly. A rychle na něj zareagovaly zpřísněním pravidel pro financování nových developerských projektů a vstřícným postojem k nejvíce zasaženým krizí. Je však otázkou, zda v tom budou pokračovat i letos. Aktuální přecenění totiž ukazuje, že hodnota nemovitostí v závislosti na jejich druhu a kvalitě opět klesla – v průměru o pět až patnáct procent.
Zatěžkávací zkouška
Pokud uvážíme, že snížením ocenění nemovitostí v roce 2009 se majitelé nemovitostí dostali do rozporu s podmínkami úvěrových smluv (defaultu), dalším meziročním poklesem hodnoty vykázaným na začátku roku 2010 se mnoho nemovitostí dostává pod úroveň dluhu. Zhorší-li se rating nemovitostních úvěrů, budou je banky muset podpořit vlastním kapitálem. S určitou nadsázkou lze tvrdit, že banky v mnoha případech nevyužily možnost získat své prostředky v plné výši nazpět. Oživení na realitním trhu se sice očekává na přelomu let 2010 a 2011, ale nelze očekávat, že se hodnota nemovitostí skokově zvýší na úroveň před krizí – například z doby realitního boomu v roce 2007.
Optimistický scénář pro rok 2010 předpokládá částečné obnovení likvidity. Bude se to však týkat především segmentu nejlepších nemovitostí. U kvalitních kancelářských budov v Praze či u pražských a regionálních dominantních nákupních center lze očekávat stabilizaci, nebo dokonce mírný růst cen. U druhořadých nemovitostí však budou ceny nadále mírně klesat. A zřejmě právě v tomto segmentu lze očekávat nejvíce nucených prodejů. Nejohroženější jsou nemovitosti, které nesou břímě bankovního úvěru a nevytvářejí dostatečné cash flow ke krytí úroků. Jde především o pozemky, rozpracované projekty nebo již dokončené zakázky, které se potýkají s velkou neobsazeností.
Dočasné opatření
V roce 2007 se kvalitní kancelářská budova prodala s 5,5procentním yieldem (podíl výnosu nemovitosti a její kupní ceny). To představuje 18,18násobek ročního příjmu ve výši milion eur. Kupní cena takové nemovitosti byla 18,18 milionu eur. Akvizice byla financovaná ze 70 procent pomocí bankovního úvěru ve výši 12,72 milionu eur a zbytek z vlastních prostředků – 5,46 milionu eur.
Po přecenění k 31. prosinci 2008 klesla hodnota nemovitosti na 14,28 milionu eur – yield se zvýšil na sedm procent. To změnilo poměr vlastního a bankovního financování. Majitel nemovitosti tím porušil ustanovení úvěrové smlouvy definující, že banka půjčí pouze 70 procent z hodnoty nemovitosti. U úvěrů v defaultu může banka požadovat akceleraci – předčasné splacení dlužné částky. Banky loni upřednostňovaly takzvaný work-out – jednání s dlužníkem v zájmu vyřešení defaultu, aniž by do hry vstoupil soud.
Pravidelné roční přecenění k 31. prosinci 2009 indikovalo 7,5procentní yield, a tím další pokles hodnoty dané nemovitosti na 13,33násobek ročního výnosu. Kvůli poklesu tržního nájemného o deset procent se snížil i příjem z nájemného z původního milionu na devět set tisíc eur. Tržní hodnota dané nemovitosti je tedy 11,99 milionu eur. To je méně než hodnota bankovní pohledávky. Jde-li o pronajatou nemovitost, která stále generuje příjem z nájemného, banka dočasně sáhne k opatření cash sweep. Dle něj majitel bezplatně spravuje danou nemovitost a banka využívá veškeré příjmy z nájemného k umoření dluhu.
Zkušenost
Rok 2009 obohatil subjekty na českém realitním trhu o zkušenost, se kterou se za posledních dvacet let trvalého růstu zatím nesetkaly.
Musely se začít vyrovnávat se zcela opačnou situací.
S poklesem trhu, který se mimo jiné projevil nižším zájmem o koupi či pronájem nemovitostí a snížením jejich cen a hodnoty.
Banky
Navzdory původnímu očekávání banky v České republice své dlužníky v roce 2009 podržely.
Pokud se nějaký projekt ocitl v problémech a majitel nemovitosti nebyl aktuálně schopný plnit smluvní podmínky, banky upřednostnily jednání o alternativách před požadavkem nuceného prodeje v krátkém časovém horizontu.
Vlna výprodejů nemovitostí za výhodné ceny se neuskutečnila.
